Jeśli nie należysz do grona szczęśliwców, którzy mieszkanie odziedziczyli lub dostali jako darowiznę, na pewnym etapie życia prawdopodobnie będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, by kupić nieruchomość. Opisujemy, w jaki sposób się o niego starać. Pamiętaj przy tym, że możesz skorzystać z bezpłatnej pomocy doradców, którzy odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania.
Proces uzyskiwania kredytu trwa kilka tygodni – najpierw musisz przygotować dokumenty, następnie bank ma 21 dni od złożenia wniosku na wydanie decyzji o przyznaniu kredytu lub odmowie. Ostatnim krokiem jest podpisanie umowy i uruchomienie finansowania.
Pamiętaj, że starasz się o kredyt na konkretną nieruchomość, więc do banku idziesz z umową przedwstępną, która stanowi potwierdzenie, że mieszkanie „czeka” na Ciebie i może stać się w przyszłości zabezpieczeniem kredytu.
Skomplikowane? Wyjaśniamy krok po kroku, jak przebiega proces uzyskiwania kredytu hipotecznego.
Porównanie ofert różnych banków
Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Pierwszy ruch należy do Ciebie. Zapoznaj się z ofertą banków. Porównaj parametry różnych kredytów – marżę banku i wysokość prowizji, upewnij się, czy możesz kredyt nadpłacać bez prowizji za wcześniejszą spłatę (to ważne, jeśli podejrzewasz, że Twoja sytuacja finansowa będzie na tyle dobra, że wkrótce po zawarciu umowy będziesz mógł wpłacać więcej niż wynika z harmonogramu spłat).
Wybierz banki, których oferty wydają Ci się najbardziej atrakcyjne. Warto od razu złożyć wnioski do dwóch lub trzech banków, by zwiększyć pewność otrzymania korzystnej oferty.
Po złożeniu wniosków pozostaje Ci czekać na decyzję banków. Zgodnie z przepisami bank powinien wydać ostateczną decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego w ciągu 21 dni kalendarzowych od dnia złożenia kompletnego wniosku przez klienta. Jeśli we wniosku brakuje załącznika lub są w nim błędy, bank wezwie Cię do uzupełnienia, a czas na wydanie decyzji ulegnie wydłużeniu.
Jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać kredyt hipoteczny?
Zanim złożysz wiosek, musisz nie tylko zapoznać się z ofertą banków, ale także wymaganiami, jakie stawiają klientom. Kredyt hipoteczny nigdy nie jest przyznawany z automatu. Jego udzielenie jest poprzedzone przeprowadzeniem badania zdolności kredytowej.
To scoring, w którym bank ocenia wiarygodność klienta i odrzuca wnioskodawców, co do których istnieje ryzyko, że nie spłacą zobowiązania w terminie.
Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny – jakie są koszty okołokredytowe?
Od czego zależy zdolność kredytowa?
Przez zdolność kredytową rozumiemy maksymalną kwotę kredytu, którą bank jest gotów udzielić wnioskodawcy na określonych warunkach i z uwzględnieniem jego sytuacji finansowej i życiowej. Im bardziej klient wydaje się wiarygodny (a więc można zakładać, że bez trudności spłaci kredyt), tym większą kwotę będzie mógł pożyczyć.
Ustalając zdolność kredytową, bank bierze pod uwagę różne okoliczności dotyczące wnioskodawcy.
- Wysokość dochodów – to podstawowa informacja dla banku. Klient musi mieć zarobki na tyle wysokie, by mógł płacić ratę bez uszczerbku dla wydatków swojej rodziny. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że w razie kłopotów finansowych przestanie spłacać raty albo będzie je płacił w niższej wysokości. Rekomendacja S, czyli jeden z wiążących banki przepisów, przewiduje, że kredytobiorca nie może spłacać miesięcznej raty o wartości wyższej niż 42% jego przychodu, przy czym uwzględniane tu są wszystkie ciążące na kredytobiorcy zobowiązania finansowe.
- Źródło dochodów – dla banków ważne jest nie tylko to, ile zarabia potencjalny kredytobiorca, ale także źródło zarobków. Preferują umowy o pracę, gdyż są one kojarzone z największą stabilnością zatrudnienia. To nie oznacza, że klienci zarabiający w oparciu o umowy cywilnoprawne oraz przedsiębiorcy prowadzący JDG nie otrzymają kredytu. Podejście banków jest różne; jedne stosują wobec takich wnioskodawców bardziej wyśrubowane kryteria, inne nie wprowadzają dodatkowych obostrzeń. Jeśli nie jesteś zatrudniony na etat, przed złożeniem wniosku dowiedz się, jakie podejście ma bank do takich umów.
- Wiek kredytobiorcy – jest istotny ze względu na ustalenie maksymalnego okresu spłaty. Nie można 50-latkowi zaproponować kredytu na 30 lat, oferty muszą być dopasowane do sytuacji klienta.
- Liczba osób na utrzymaniu i inne zobowiązania – informacja o wysokości zarobków tylko częściowo mówi o sytuacji finansowej wnioskodawcy. Trzeba uzupełnić ją o dane o wysokości jego miesięcznych wydatków oraz zobowiązań, na które składają się inne kredyty i pożyczki, alimenty, ewentualne zasądzone odszkodowania lub kary finansowe.
- Wysokość wkładu własnego – czyli kwota, którą wnioskodawca zebrał i chce przeznaczyć na zakup mieszkania. Minimalny poziom wkładu przepisy określają na 20% i banki nie mogą udzielić kredytu na kwotę przewyższającą 80% wartości nieruchomości. Kiedyś istniała możliwość ubezpieczenia brakującej kwoty, ale ta furtka już nie obowiązuje.
Czy można zwiększyć swoją zdolność kredytową?
Osoby wnioskujące o kredyt lub pożyczkę mogą wpłynąć na to, w jaki sposób zostanie oceniona ich zdolność kredytowa. Przyznanie kredytu to długi proces, a przygotowania do niego warto zacząć wcześniej, gdyż zwiększa to szansę na otrzymanie korzystnej propozycji nie tylko od jednego, ale nawet kilku banków.
Zadbaj o historię kredytową
Sprawdź, jakie informacje na Twój temat posiada Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli wcześniej korzystałeś z pożyczki lub kredytu, informacja o tym znajdzie się w bazie. Przed złożeniem wniosku o kredyt lub pożyczkę należy, jeśli to możliwe, spłacić dotychczasowe zobowiązania, by mieć „czystą kartę”.
Zadbaj o stałe źródło dochodów
Jeśli masz umowę o pracę na czas próbny albo umowę o pracę na czas określony i masz perspektywę stałego zatrudnienia, wstrzymaj się ze złożeniem wniosku o kredyt/pożyczkę do chwili, gdy będziesz mógł przedłożyć zaświadczenie o zatrudnieniu na czas nieokreślony. Jeśli to możliwe, warto odczekać co najmniej kwartał od zawarcia umowy na czas nieokreślony, by bank nabrał przekonania, że zatrudnienie jest stabilne.
Ten trzymiesięczny margines wynika również z zasady, że banki biorą pod uwagę zarobki z co najmniej 3 ostatnich miesięcy.
Zwiększ dochody
Skoro wysokość wynagrodzenia jest podstawowym kryterium, które bierze pod uwagę bank przy ocenie zdolności kredytowej, to dającym wyższe szanse powodzenia sposobem na poprawę swojego scoringu jest zwiększenie dochodu.
Dodatkowe zlecenia, podwyżka, zmiana pracy na lepszą – to wszystko premiuje bank, pod warunkiem jednak, że znajduje to potwierdzenie w historii rachunku. Bank nie uwzględnia pieniędzy zarabianych „na czarno”.
Bank bierze pod uwagę zarobki z co najmniej 3 ostatnich miesięcy, więc po zwiększeniu dochodów trzeba odczekać kwartał ze złożeniem wniosku.
Więcej o tym, jak zwiększyć zdolność kredytową, piszemy tu: https://sofinanse.pl/jak-zbudowac-zdolnosc-kredytowa/
Dokumenty potrzebne do złożenia wniosku
Skąd bank czerpie informacje o zarobkach i podstawie zatrudnienia? Z dokumentów, które sam mu dostarczysz. Do wniosku o kredyt należy załączyć:
- zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, które wypełnia pracodawca,
- wyciąg z konta bankowego za ostatnie trzy, sześć lub nawet dwanaście miesięcy,
- niektóre banki proszą o wydruk deklaracji PIT-37 za ostatni rok oraz umowę o pracę.
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, to bank poprosi Cię o:
- oryginał zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, ważny trzydzieści dni od dnia wydania,
- oryginał zaświadczenia z Urzędu Skarbowego z tytułu zobowiązań podatkowych, również ważny trzydzieści dni od dnia wydania,
- zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
- poświadczenie nadania numeru REGON,
- poświadczenie nadania numeru NIP,
- deklaracja podatkowa PIT-36 lub PIT-36L za poprzedni rok lub dwa lata obrachunkowe,
- ewentualnie oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego, jeśli w działalności biznesowej wykorzystujesz konto prywatne.
Bank będzie chciał zapoznać się także z dokumentami opisującymi nieruchomość, która ma być sfinansowana za pomocą kredytu:
- umowa przedwstępna zawarta z deweloperem lub dotychczasowym właścicielem,
- operat szacunkowy (w przypadku mieszkania z rynku wtórnego),
- odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym stoi nieruchomość.
