Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie, które nakłada na kredytobiorcę konieczność regularnego przelewania na konto banku rat. W poniższy, artykule wyjaśnimy, co składa się na ich wysokość, ale przede wszystkim omówimy inne koszty, z którymi musi się skonfrontować osoba podpisująca umowę kredytową.
Niektóre wydatki mają charakter jednorazowy, ale inne powiązane są z całym okresem kredytowania.
Mało kogo stać na zakup nieruchomości za gotówkę. Większość osób korzysta z kredytu, którego istota sprowadza się do tego, że bank przelewa określoną we wniosku kredytowym kwotę na konto dewelopera (w przypadku nowych domów lub mieszkań) lub sprzedającego (w przypadku mieszkań z drugiej ręki).
Kupujący natychmiast może sfinalizować umowę zakupu i wprowadzić się do nowego mieszkania, ale musi zwrócić całą pożyczoną kwotę powiększoną o odsetki i prowizję banku. Z udzieleniem kredytu łączą się także inne koszty, które trzeba mieć na uwadze w chwili ubiegania się o pożyczkę.
Czym są koszty okołokredytowe?
Koszty okołokredytowe to dodatkowe opłaty, które związane są z zaciągnięciem i spłatą pożyczki.
W kontekście wartego kilkaset tysięcy złotych kredytu ich wysokość nie jest znacząca, ale osoba ubiegająca się o kredyt musi mieć świadomość, że będzie zobowiązana do ich uiszczenia – tym bardziej, że niektóre trzeba ponieść jeszcze przed tym, zanim bank w ogóle wyrazi zgodę na udzielenie finansowania!
Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego możemy podzielić na:
- koszty jednorazowe – ponoszone w procesie ubiegania się o kredyt,
- koszty cykliczne – występujące przez pewien czas lub cały okres spłaty kredytu,
- koszty sporadyczne – pojawiające się co pewien czas w trakcie spłaty.
Jakie są koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego?
Dopiero dodanie kosztów okołokredytowych do sumy wszystkich miesięcznych rat daje odpowiedź na pytanie, ile tak naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny.
Nie da się odpowiedzieć na pytanie o całkowite koszty w sposób ogólny, abstrakcyjny, bo ze względu na sytuację różnych klientów (wysokość wkładu własnego, zarobki, liczba dzieci na utrzymaniu, długość spłaty) – u każdego będą one inne.
Również koszty okołokredytowe mogą różnić się, przynajmniej do pewnego stopnia, w zależności od banku.
Promesa kredytowa
Promesa kredytowa jest zaświadczeniem wystawianym przez bank, w którym ten zobowiązuje się na piśmie do udzielenia kredytu w określonej wysokości pod warunkiem spełnienia przez wnioskodawcę wskazanych warunków. Promesa kredytowa przyjmuje formę zaświadczenia opatrzonego pieczęcią banku. Termin jej ważności wynosi zazwyczaj 30 lub 60 dni.
Do chwili uzyskania promesy nie należy wpłacać zadatku, bo istnieje ryzyko, że bank nie przyzna finansowania i osoba zainteresowana zakupem straci wpłacone pieniądze.
Okazania promesy może oczekiwać sprzedawca mieszkania. To dla niego zapewnienie, że potencjalny kupujący będzie miał środki na sfinalizowanie zakupu.
Niektóre banki wydają promesę bezpłatnie, traktując ją jako normalny element dokumentów udostępnianych klientom. Inne żądają za jej wydanie wynagrodzenia – od symbolicznych kilkudziesięciu złotych do nawet 500 złotych.
Planując pozyskanie promesy należy ustalić w banku, w którym klient stara się o kredyt, jakie są zasady jej wystawiania.
Ubezpieczenia
Kupujący mieszkanie finansowane kredytem wnioskodawca musi wykupić określone w umowie ubezpieczenia i przedstawić dowody opłacenia polisy, a także utrzymywać je przez cały czas trwania umowy.
Dla banków najważniejsze są:
- ubezpieczenie na życie oraz
- ubezpieczenie nieruchomości.
Ubezpieczenie na życie
Stanowi ono zabezpieczenie na okres spłacania rat w razie śmierci kredytobiorcy. Śmierć nie powoduje, że kredyt znika. Obowiązek spłacania rat przechodzi na współkredytobiorców lub spadkobierców zmarłego.
Odszkodowanie, które zostaje wówczas wypłacone, pomoże im spłacić pozostałe raty.
Banki, które traktują ubezpieczenie na życie jako zabezpieczenie kredytu, z reguły wymagają cesji praw z umowy ubezpieczenia. Oznacza to, że w razie wystąpienia szkody, za którą przysługuje odszkodowanie z tytułu polisy na życie, pieniądze zostaną przelane na konto banku i wykorzystane na spłacenie kredytu hipotecznego.
Na koszt ubezpieczenia na życie składa się zakres odpowiedzialności, jaką ponosi ubezpieczyciel i sumy ubezpieczenia. Im wyższe odszkodowanie i szerszy katalog zdarzeń objętych tą odpowiedzialnością, tym ubezpieczenie będzie droższe. Najtańsze oferty zaczynają się od 40 zł miesięcznie.
Ubezpieczenie nieruchomości
Z kolei ubezpieczenie nieruchomości od pożaru, zalania czy innych zdarzeń losowych stanowi gwarancję dla banku, że mieszkanie lub dom nie stracą na wartości z powodu zniszczeń spowodowanych nieszczęśliwymi zdarzeniami.
Jeżeli nieruchomość zostanie uszkodzona w sytuacjach określonych w warunkach polisy, bank otrzyma odszkodowanie. Cesja ubezpieczenia nieruchomości przy kredycie hipotecznym oznacza, że bank otrzymuje prawo do części polisy, która dotyczy kredytowanej nieruchomości, czyli do wartości kredytu.
Ubezpieczenie można wykupić w banku lub samodzielnie u dowolnego ubezpieczyciela. Polecamy ten drugi wariant, bo niezależni doradcy kredytowi są w stanie znaleźć znacznie korzystniejszą ofertę.
W Sofinanse wybierzemy kompleksową polisę, która pomoże właścicielowi nieruchomości doprowadzić ją do poprzedniego stanu po wystąpieniu zdarzeń losowych.
Cena ubezpieczenia nieruchomości zależy od wartości mieszkania i zakresu ochrony. 55-metrowe mieszkanie w mieście wojewódzkim można ubezpieczyć od 180 zł na rok.
Ubezpieczenia pomostowe
Należy wspomnieć również o ubezpieczeniu pomostowym, które obejmuje okres od chwili udzielenia kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Ubezpieczenie to ma chronić interesy banku i jest rozumiane jako gwarancja odszkodowania za ewentualną utratę praw do hipoteki.
Ubezpieczenie pomostowe z reguły wlicza się do marży. Każdy bank inaczej ją ustala, więc nie można mówić o stałej wysokości. W większości przypadków wynosi ona od 1% do maksymalnie 2%.
Możliwy jest również wariant, w którym banki zastępują marżę jednorazową opłatą, której wysokość stanowi wyznaczony odsetek kwoty kredytu. W takiej sytuacji ta suma stanowi zabezpieczenie dla banku do momentu uzyskania wpisu do hipoteki.
W 2022 roku Sejm przegłosował ustawę zmieniającą Ustawę o kredycie hipotecznym. Oto co przewidują nowe przepisy:
- banki nadal mają prawo żądać ubezpieczenia pomostowego,
- dodatkowe opłaty mogą być naliczane wyłącznie do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
- po dokonaniu wpisu hipoteki bank musi zwrócić konsumentowi koszt ubezpieczenia pomostowego lub zaliczyć go na poczet spłaty kredytu.
Wycena nieruchomości
Bank nie udzieli finansowania, dopóki nie zapozna się z operatem szacunkowym. To dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie zobowiązania.
Operat szacunkowy pozwala ocenić, ile warta jest nieruchomość. Kredyt nie może być udzielony na kwotę wyższą niż wartość zabezpieczenia.
Koszty sporządzenia wyceny ponosi wnioskodawca, czyli osoba starająca się o kredyt.
Klient ubiegający się o kredyt może samodzielnie wybrać firmę, która sporządzi operat. Firmy konkurują między sobą ceną, więc oferty będą różnić się od siebie.
Koszty operatu szacunkowego zależne są m.in. od miasta, w którym operat ma zostać wykonany, ale też od charakteru, wielkości i rodzaju nieruchomości. Najmniej kosztuje wycena gruntów rolnych lub niezabudowanych, najwięcej wycena willi czy dużych posesji z gruntami.
Koszty wyceny mieszkania zamykają się w przedziale 500-1000 zł, a domu jednorodzinnego – 600-1200 zł.
Opłaty sądowe
W procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny konieczne jest ustanowienie zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym celu bank składa wnioski do sądu (wydział wieczystoksięgowy), których koszt w całości obciąża klienta. Musi on uiścić:
- opłatę za wpis do księgi wieczystej hipoteki – 200 zł,
- opłatę za założenie księgi wieczystej, jeśli nie została ona wcześniej założona.
Koszty założenia księgi wieczystej określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Opłatę stałą należy uiścić w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości przed złożeniem wniosku o założenie księgi wieczystej. Od wniosku o założenie księgi wieczystej pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł.
Do wyżej wymienionej opłaty należy doliczyć kwotę 200 zł, która stanowi opłatę stałą od wniosku o wpis prawa własności. Tak więc minimalny koszt założenia księgi wieczystej to 200 zł.
Dodatkowe opłaty związane z nabyciem nieruchomości
Niezależnie od tego, czy nieruchomość kupowana jest na kredyt czy za gotówkę, kupujący musi ponieść koszty notarialne oraz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (pod pewnymi warunkami zostanie z niego zwolniony).
Opłaty notarialne
Umowa sprzedaży nieruchomości dla swej ważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Kancelarie notarialne mają prawo ustalać swoje stawki, ale w praktyce są one do siebie zbliżone, gdyż rozporządzenie ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 r. przewiduje maksymalny pułap tych stawek.
Warto mimo wszystko porównać stawki oferowane przez różnych notariuszy, gdyż może się okazać, że któraś zaproponuje korzystniejsze warunki niż inne kancelarie.
Biorąc pod uwagę wspomniane powyżej rozporządzenie, wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wartości nieruchomości i nie może wynosić więcej niż:
- do 3000 zł – 100 zł,
- powyżej 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- powyżej 10000 zł do 30000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10000 zł,
- powyżej 30000 zł do 60000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30000 zł,
- powyżej 60000 zł do 1000000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60000 zł,
- powyżej 1000000 zł do 2000000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1000000 zł,
- powyżej 2000000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, nie więcej jednak niż 10000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.
Kupujący i sprzedający mieszkanie mogą spotkać się w kancelarii notarialnej również na wcześniejszym etapie. Umowa przedwstępna także może być zawarta w formie aktu notarialnego, ale dla jej ważności wystarczająca jest także zwykła forma pisemna. To drugie rozwiązanie nie wiąże się z opłatami, za to akt notarialny dodatkowo zabezpiecza interesy obu stron.
Podatki
Jeżeli przedmiotem transakcji jest mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku to 2% wartości rynkowej nieruchomości i liczona jest od ceny mieszkania określonej w akcie notarialnym.
Podatek odprowadza do właściwego urzędu skarbowego notariusz, więc kupujący nie musi sam podejmować żadnych działań. Zapłata podatku następuje jednocześnie z zawarciem aktu notarialnego.
Podatku nie trzeba płacić, jeśli mieszkanie zostało nabyte bezpośrednio od dewelopera, a więc pochodzi z rynku pierwotnego. Takie zwolnienie przewidziane jest dlatego, że w cenę mieszkania już wliczony jest podatek VAT.
Koszty pośrednictwa biura nieruchomości
Nieruchomości mogą być sprzedawane bezpośrednio przez właścicieli lub z udziałem pośredników. Wynagrodzenie pośrednika stanowi prowizja, którą liczy się od wartości mieszkania.
Z reguły wynosi ono między 2, a nawet 4% wartości mieszkania, co – biorąc pod uwagę, że średnia cena mieszkania w mieście wojewódzkim przekracza 400000 zł – daje niebagatelną kwotę co najmniej 20000 zł.
Umowę z agencją nieruchomości podpisuje sprzedający i w swoim interesie zastrzega z reguły, że prowizja obciąży kupującego. Dobre praktyki wymagają jednak, by prowizja w różnym stopniu obciążyła obie strony, tym bardziej, że kupujący nie ma wpływu na wybór agenta i jego cennik.
Koszty kredytu hipotecznego – podsumowanie
Jak widać z powyższego zestawienia, prowizja banku i płacone przez lata odsetki nie wyczerpują kosztów, które musi ponieść kredytobiorca.
O tym, ile tak naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny, decyduje zsumowany koszt ubezpieczeń, promesy, opłaty za sporządzenie operatu szacunkowego…
Całkowity koszt kredytu jest wyrażony procentowo w RRSO, czyli rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania. Warto zatem każdorazowo zwracać uwagę na wysokość RRSO; im wyższa jego wartość, tym większych opłat okołokredytowych należy się spodziewać.
Ze względu na nieustannie rosnące ceny nieruchomości prawdziwym uderzeniem po kieszeni mogą być prowizja dla pośrednika nieruchomości i podatek, który płaci się przy nabyciu mieszkania lub domu z rynku wtórnego. Stanowią one procent od wartości transakcji, więc już na starcie znacząco podbijają koszty.
Dlaczego warto skorzystać z usług eksperta?
Jak widać, kredytobiorca musi być świadomy istnienia bardzo różnych opłat. Jeśli dowie się o nich dopiero w trakcie procedury uzyskiwania kredytu, będzie nie tylko niemile zaskoczony, ale może się nawet okazać, że nie zaplanował środków na dodatkowe opłaty i nie jest w stanie ich ponieść. Nie będzie też wiedział, że można negocjować wysokość niektórych opłat.
Kredytobiorca uniknie nieprzyjemnych zaskoczeń, jeśli przed złożeniem wniosku o kredyt omówi wszystko z niezależnym doradcą kredytowym. Wyjaśni mu on wszystkie niuanse związane z procedurą kredytową oraz wyliczy koszty okołokredytowe.
Niezależny doradca kredytowy pomoże wybrać najlepszy kredyt, ubezpieczenie, zaproponuje sprawdzonego i uczciwego rzeczoznawcę majątkowego. To nieoceniona pomoc dla osoby kupującej mieszkanie.
W Sofinanse świadczymy wszystkie te usługi na rzecz klientów z całego kraju. Zachęcamy do kontaktu. Wspólnie wybierzemy najlepszy kredyt hipoteczny!
